导 读
千亿房企持续扩容的同时，中等规模房企面临增长困局。
◎ 作者 /朱一鸣、贡显扬
近年来，随着政策调控持续、企业集中度提升，规模房企纷纷由之前的高速增长转向高质量发展，行业整体业绩增速放缓。疫情之下中国房地产市场经受考验，虽然2020行业全年的业绩规模仍实现同比提升，但同时百强房企内部的分化也愈加明显。
一方面，2020年全口径800亿以上房企梯队继续扩容，其中千亿房企数量增加9家至43家。而另一方面，500-800亿规模的房企数量则较往年有明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
01
800亿以上梯队继续扩容
千亿房企数量提升最为显著
从规模房企各梯队的企业数量分布及变动情况来看，2020年全口径1000亿以上房企的数量提升最为显著，较2019年增长9家至43家。其中，建发、龙光、新希望、禹洲、华发、时代、中骏等房企2020年业绩增速表现突出，且首次跨入千亿规模。
这部分企业的业绩提升主要是受益于2020年在深耕区域充裕的货值储备。随着疫情后城市区域市场的逐步复苏，配合自身供应的大幅增加实现高增长。如建发深耕福建和长三角区域，龙光重仓粤港澳大湾区和西南城市群，禹洲核心布局长三角及海西经济区，苏州、合肥、上海等城市业绩贡献突出。
此外，绿城、金茂等TOP20规模房企，2020年仍实现了全口径销售的大幅增长，同比增速分别达到58.5%和39.1%。在销售规模突破2000亿元的同时，排名也较2019年有显著提升。
同时，截至2020年末，800-1000亿规模梯队的房企也由10家进一步扩容至12家。相较2019年，这一梯队中除了龙光、新力、首开、华发、合景、中骏这6家房企业绩提升突破千亿。有8家房企从500-800亿梯队首次迈过800亿门槛，实现规模增长。其中，如宝龙、越秀、弘阳、大悦城(000031,股吧)等房企2020年业绩增速相对行业平均水平较高，同比超30%。
整体来看，近年来千亿房企持续扩容。截至2020年末，800亿以上房企数量已经占到全口径百强的超半数，未来行业50强房企的规模竞争将更加激烈。
02
500-800亿梯队企业数量收缩
中等规模房企面临增长困局
而与800亿规模以上的各梯队房企数量持续扩容形成鲜明对比的是，2020年500-800亿梯队的房企数量骤减，由2019年的23家大幅减少9家至14家。
从各规模梯队企业的流动情况来看，一方面，2019年500-800梯队中有12家房企业绩增速较高，规模增长突破800亿，实现了梯队提升。而另一方面，也有个别房企在2020年销售表现不佳，掉出了该梯队。但更主要的原因是，部分500亿规模以下的房企增长略显乏力，对500-800梯队补位不足。
具体而言，在目前政策调控持续、融资环境趋紧、规模房企竞争加剧的行业背景下，300-500亿梯队左右的中等规模房企生存空间受到持续挤压。多数房企业绩增速明显放缓甚至出现负增长。综合来看，资金压力趋紧、新增投资承压、货值储备不足是这些企业业绩降速、规模负增长的主要原因。
从土地储备来看，截至2019年末正商、当代、信达、华鸿嘉信、康桥、景瑞的总土储货值去化周期均在2.5年以下，远低于3.8年的行业平均水平。2020年这些企业的累计销售规模都出现了不同程度的负增长。在新增投资承压之下，这部分企业未能将总土储维持在相对充裕的水平，仅依赖现有的货值储备或无法保证销售规模的可持续增长。
而从城市覆盖与项目数量的角度，目前300-500亿规模梯队中多数房企布局的城市个数为10-25城，平均单城市产能在20亿元左右，在售项目个数在60-90个之间。对于这部分房企而言，目前在区域深耕过程中面临规模发展的天花板，依赖少数城市难有突破。未来无论是开拓新的城市还是跨区域发展也都会有一定难度和挑战。
此外，从融资及企业资金运营的层面来看，该梯队部分房企在规模增长的诉求下，保持了较高的财务杠杆和负债水平。如正商、当代、景瑞在重点房企资金监测和融资管理的“三道红线”中均有不同程度的踩线。在目前行业降杠杆的大背景下，未来通过高杠杆撬动规模增长的模式难以持续。
综上，“三道红线”下，面对提升自身货值储备和控负债、降杠杆的双重压力，部分300-500亿规模的房企陷入增长困局，难以实现梯队跃升。500亿或已成为当前时期企业规模发展的分水岭。而未来如果负债水平较高的现状未能及时得到改善、又没有充裕的资金纳储以支撑业绩增长，那么中长期而言这类企业甚至还会有被收购兼并的风险。
总结：整体来看，作为行业评价企业规模的一道主要门槛，截至2020年末销售破千亿的房企数量已达到43家，销售规模800亿以上的企业也已经占到全口径百强的超半数。而随着行业竞争加剧、企业集中度不断提升，百强房企内部的分化也愈加明显。
短期来看，500亿或已成为企业规模发展的又一道分水岭。“三道红线”下，面对行业资金趋紧、新增投资承压、货值储备不足等多重压力，部分中小规模房企面临增长困局。这部分企业如何在降杠杆、控负债的同时，保障自身的土地储备和未来的发展空间，更考验管理者的经营实力。
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