财富创造能力十强
榜单解读
行业增速放缓，控制成本是未来提升财富创造能力的主要手段
房地产行业是典型的资金密集型行业，需要投入大量的资金，但是不同房企的财富创造能力存在一定的差异。为了使不同规模房企在利润创造方面具有可比性，我们将使用净资产收益率（ROE）以及员工效能等多个指标筛选出上市房企中财富创造能力卓越的10家企业。
ROE表示每投入一单位净资产所能产生的净利润，反映了自有资本的投资回报水平。根据杜邦公式，ROE可进一步分解为净利润率、资产周转率和权益乘数三者的乘积。因此，净利润率的大小、资产周转率的快慢，以及权益乘数的高低都将决定企业财富创造水平。
从行业层面看，2019年EH50房企财富创造能力略微下降，ROE均值为16.3%，较2018年同期下降0.2个百分点。但是净利润率、资产周转率和权益乘数则有降有升，具体来看，2019年EH50房企净利润率均值下降，资产周转率和权益乘数则略有上升。在行业盈利空间收窄的情况下，仍然有房企凭借高净利润、高周转亦或是高杠杆获得了高回报。首先，2019年华润置地和中国海外发展等龙头央企，以及金地集团(600383,股吧)和龙光集团等大型民企一如既往地维持着较高的净利润率，2019年四者净利润率都高于20%，其中华润置地和金地集团的净利润率较2018年同期上升了0.74pct和0.46pct。其次，碧桂园和荣盛发展(002146,股吧)等企业周转率较高，2019年企业的总资产周转速度分别为0.275和0.294，显然，高周转也是企业获得高回报的途径之一。最后，2019年地产行业融资环境收紧，融资成本上升，房企加杠杆空间有限，多数企业都控制在合理水平之内，通过杠杆实现高投资回报的难度越来越大。
增加净利润、提高资产周转效率以及经营杠杆均可以提升ROE。从2019年上市房企的盈利表现看，行业ROE下滑得主要原因是房企净利润率普遍降低。由于2019年结算的项目，其土地获取时间多介于2016-2018年之间，结合该时间段内的行业环境，净利润率下降可能源自两方面：一方面，房企受“限价”等调控政策影响，销售价格存在上限，故营业收入往往凭借销售量的增长而增加，但价格方面受限；另一方面，2016-2018年之间获得的高价地产项目，在2019年逐渐进入竣工结算阶段，使得企业结转的毛利润率下降。
长期来看，未来房企提升财富创造力的核心要旨仍在于提升净利润率。原因如下：首先，随着房地产市场增速放缓，项目去化率逐步走低，房企未来提升周转率的空间有限；其次，通过增加杠杆虽然也能提升投资回报率，但是高杠杆往往使得企业的抗风险能力下降。在当前阶段，风险控制应该摆在企业首位，所以权益乘数也难以大幅增长。因此，在房住不炒的调控基调下，我们认为未来企业需要严控成本，以稳固或提升企业的净利润水平，从而为股东创造更大的投资回报。
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