导 读
短期楼市冷淡不影响城市长期投资前景。
◎ 作者 / 谢杨春、吴嘉茗
近期广州以单日240亿元的土地成交引发市场关注，而疫情过后广州楼市却走势平平。无独有偶，诸如宁波、西安、福州等城市也呈现了楼市弱、地市强的背离走势。这些土拍热度逆市上行的城市有哪些共性？房企进驻拿地是否还有“捡漏”可能？
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地市向左、楼市向右
短期楼市冷淡不影响城市长期投资前景
广州2020年以来共成交了34宗经营性用地，4-5月共成交了22宗，且仅5月18日一天就成交了11幅土地，总成交建面近190万平方米，总成交金额达到240亿元，有6宗地块溢价成交，共有30余家企业积极参拍，整体土拍热度可见一斑。
与地市热度迅速回温形成明显对比的是，广州近期商品住宅市场表现冷淡，4-5月份平均成交建面较2019年月度均值下降13%，4月和5月建面同比降幅分别达到25%和18%，且成交均价仍处于近12个月以来的最低位水平，量价表现都不乐观。
像广州这样“地市向左、楼市向右”的城市并不在少数，宁波、西安、福州等城市也呈现楼市与地市走势相反的局面。尤其宁波近两月平均成交溢价率高达41%，成交建面也多达近350万平方米，而4月、5月楼市成交量同比跌幅均在30%左右。
整体来看，楼市地市“冰火两重天”一方面是土地供应放量所致，尤其是这类城市都是区域核心二线城市或珠三角、长三角的热点三四线城市，抵御市场风险的能力更强，市场潜力更大，更符合现阶段企业纳储策略，即在安全界限内保证可售货值充足，注重长期投资逻辑。这些城市多数位列克而瑞2019年投资前景排行TOP50，因此，近期楼市的冷淡并不影响投资前景，城市基本面没有发生本质变化。
另一方面，疫情造成的影响仍在发酵，原本刚需主导的市场随着疫情导致的经济下行、就业难度大、收入不稳定的情况，无形中加大了购房的难度和门槛。相较之下，高净值人群则更看重房子作为资产的长期投资价值，这也就解释了最近高端、豪宅相对热销。例如广州市场以刚需主导，但普遍去化不高，接近3-4成，开盘较好的基本来自改善项目。
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广州、重庆仍有“捡漏”机遇
地价尚未回到最高点
从4-5月成交土地分布情况来看，楼市、地市相背而驰的16个城市中有一半的土地成交位于市区，且不乏优质地块，优质地块也是带动地市热度上涨的一大重要原因。16城溢价率大于30%的地块共有116幅，占总成交地块的23%，其中72幅位于市区，44幅位于郊县；在溢价成交的地块中，位于市区的数量远多于郊县的数量，市区地块的溢价能力更强。
广州5月18日成交地块不但全部位于市区，还有位于白云新城、番禺汉溪等热门区域的地块，此外从化、增城出让的地块也位于区域内相对核心的位置；而成都、福州也均有位于中心城区的地块出让，成都地块溢价率也达到20%以上。
对比4-5月成交地块与其周边3公里内2019年、2018年成交的地块楼板价来看，广州和重庆近期成交地块较2019年价格还是有所下跌的，尤其广州近期成交土地的可比地价较2019年、2018年分别还有26%和10%的降幅，这2个城市地价还未回到最高水平，仍有一定的“捡漏”机遇。
除这些城市以外，其他城市近期成交土地价格与周边3公里范围内过去两年的历史成交地块价格相比全都不降反升，成都、福州、宁波成交土地楼板价对比去年涨幅达到4成左右。
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成都、温州、佛山房企扎堆拿地竞争激烈
投资保持理性警惕高位站岗
通过4-5月份在这些城市拿地的品牌房企情况来看，大部分地市热度较高的城市都有大量品牌房企扎堆拿地，且外来房企尤为积极，以成都、温州、佛山为代表。
成都近两个月有19家品牌房企拿地，其中大部分为外地品牌房企，本地房企仅有新希望，一方面说明外地房企对于参加成都土拍的积极性较高，另一方面也体现了成都的市场份额逐步被外来开发商占据的局面；此外温州、佛山的本地房企拿地较成都而言比例更高，但外来房企的数量也不可小觑，市场整体较受开发商的欢迎。
温州、佛山、西安、福州、广州都有较多本地房企积极拿地，主要是出于补仓需求；成都、北京、重庆、宁波则更多的是外地企业进驻，瓜分市场份额。
在这些城市拿地仍需要保持理性，虽然长期市场可期，但短期调整或将继续，地价是成为未来企业竞争的核心优势。
反之南宁、长春两地的土地市场虽然热度不低，但对外来开发商的吸引力相对较弱，近期拿地的品牌房企中还有一半左右是本土企业。一方面是土地市场是否真的有热度有待考验；另一方面，通过收并购、与本地企业合作拿地或是切入市场的好时机。
综合而言，“地市向左、楼市向右”的城市主要有3个特征：第一，此类城市多为热点二三线城市，未来投资前景较为明朗；第二，这些城市以出让城市核心优质宅地的方式，带动了土地市场热度攀升；第三，此类城市对外来开发商、全国化的品牌房企有较强吸引力。在三者相互作用下，即使楼市短期下行，也不影响开发商积极拿地和对未来前景的看好。
对房企而言，过去盲目拿地坐等土地增值的时代已经过去，“拿好地、不拿错地”才是未来企业能够持续盈利、增厚业绩的关键。潜力城市、自身条件较优的土地难免会面临激烈竞拍，“捡漏”难度持续提升。在积极参拍的同时，还应积极寻求合作、收购等多元化拿地渠道，才能既持续扩充土储、又保持总土储成本的稳定。
排版丨Jenny
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