导 读
行业视角向去库存回归，如何解决现房问题成为重点。
◎ 作者 / 沈晓玲、查明仪
2019年房企增速明显放缓，叠加疫情影响，现房若持续增长无疑是雪上加霜。因此行业视角向去库存回归，如何解决现房问题成为重点。龙湖前些年被诟病现房库存高，通过近两年结构改善已经取得很大成效，其现房占比已经从15、16年的10%-13%，降至近三年的6%-7%。
在房地产特殊的预售制度下，项目一般在未竣工前就陆续入市销售并提前实现售罄，所以如果项目在竣工后仍未售完，将作为现房销售，被认为去化存在困难。在当前市场静淡，融资端受阻且企业销售放缓的环境下，这部分现房占用着部分无法及时变现的资金，影响资金周转同时加重了去化压力。通过研究典型上市房企中现房占比较大，即库存积压较为严重的企业，具体分析数据背后的销售结构和运营模式，可以找到相应原因并为企业改善现状提供建议。
【50家典型上市房企名单：碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、中海地产、新城控股(601155,股吧)、世茂集团、华润置地、龙湖集团、旭辉集团、金科集团、中国金茂、中梁控股、富力地产、融信集团、正荣集团、绿城中国、远洋集团、雅居乐、奥园集团、佳兆业、美的置业、龙光集团、新力地产、合景泰富、首创置业、中骏集团、时代中国、禹洲集团、建发国际、建业地产、越秀地产、弘阳地产、大悦城(000031,股吧)控股、宝龙地产、路劲集团、保利置业、德信地产、花样年、当代置业、朗诗绿色地产、力高集团、国瑞置业、大发地产、合生创展、银城国际、天誉置业、阳光100、瑞安房地产】
01
整体库存积压情况改善，现房占比降至10%
近五年，典型上市房企整体现房去化情况持续改善。整体来看，房企现房占比持续收敛，由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具体来看，典型房企中仍有过半房企2019年现房占比上升，说明去化压力在市场上仍普遍存在。
02
部分房企现房库存压力大，前十占比超二成
就2019年库存压力最大的10家房企而言，现房占比均大于20%，至少超出平均值12个百分点。我们发现这些企业存在一些共同特征，比如土地储备布局不合理、缓慢的周转模式、结转节奏把控不当、高地价项目入市意愿不强等等。虽目前这些企业同处于高压行列，但基于企业去化能力不同，周转效率、盈利能力以及产品力等表现各异，后续情况或出现分化。因此可以把这类已经存在现房压力的房企分为三类：第一类是去化承压型房企，这类企业不仅库存压力大，并且去化能力一般，包括合生创展、富力、远洋等。只有在“售现房”和“稳去化”两端发力，才能在存货指标上有所突破；第二类是结转延迟型房企，这类企业主要受结转节奏的影响，已售现房未在当期交付暂时拉高了现房占比，包括禹洲、银城国际等。若结转问题影响了经营数据，仍需加强管控，积极推动项目交付；第三类是机会型房企，这类企业虽库存压力大，但整体去化能力强，包括保利置业、宝龙等。若企业后续谨慎运营，保持存货转化的高流动性或者适当调整价格策略，也许能改善现状摆脱困境。
03
去化承压型房企现房销售迫在眉睫
合生创展现房占比达35%，较去年有所下降但仍高于其余房企。2015年合生创展的现房占比就高达34%，远超出行业平均值，在2018年这一数值甚至攀升至42%，虽在2019年下降7个百分点，但仍处于35%的高位。企业现房积压主要源于其战略规划，如今房企多采用 “高周转、高杠杆、轻资产”模式加速发展，而合生创展依然坚持“高端住宅，精品大盘”的模式，保持深耕一线城市的战略布局。虽一线城市项目能保障较高的获利空间和让利尺度，但仍不抵高端产品客群有限和大盘滞销带来的负面影响，目前企业存货周转率仅为0.12。此外，虽目前土储总量不大，但按其销售速度来看，去化周期达到10年以上。但19年现房占比下降且存货周转率微升，主要是因为其18年底开始积极推售刚需及改善型住宅产品。并且企业在粤港澳大湾区拥有大量资源，乘着湾区政策利好的东风，应把握机会积极推售。长期来看，通过调整销售结构和运营战略，局面或将缓慢改善。
04
结转延迟型房企交付推后拉高现房占比
银城国际已竣工存货占比上升17个百分点至28%。据企业2019年土储明细，已售未结转现房占现房总量建面的76%，但企业营收由2018年的50.7亿元同比上升79.3%至90.9亿元，或存在把控结转节奏的可能。禹洲集团现房总量连续两年上升，占比达42%。2018和2019年，禹洲集团现房总量分别同比增长61%和60%，同时2019年现房占比上升14个百分点至42%，明显高出行业平均值。主要是由于在竣工项目中，已售未交现房部分建面占比高达69%，已售现房未及时交付致使现房比例虚高并且导致营收负增长。因此，企业应严格把控项目周期，提高房屋质量，妥当安排项目进程，以及时完成交付结转。
05
机会型房企妥善运营可改善局面
保利置业加速去化，现房占比大幅减小。2017年，保利置业现房占比为29%，处于高压行列，2018年更是上升6个百分点至35%。针对这个情况，企业在 2018年业绩发布会上曾表示，将加速去存货，提高资产的周转速度。自此去化效果显著，2019年保利置业的现房总量同比下降了24%，同时现房占比下降了9个百分点至24%。虽然目前现房占比仍处于较高水平，但基于企业目前去化表现，或可持续改善。具体来看表现在以下几个方面：首先企业运营管理能力强，毛利率为34.97%，同比微升且强于行业平均水平；其次企业积极完善销售回款考核机制，使得销售回款率大幅上升5个百分点至93%，使得持有现金稳步上涨；最后，即使企业全国化布局进程中三四线贡献占比逐渐加大，但销售均价仍能保持在18429元/平的水准，对比其5804元/平的土地成本，有充分的利润和价格调整空间。
06
多端把控缓解现房销售重压
通过分析现房占比较高房企的情况，可以把解决方法总结为以下四点：一是从投资端调整结构，投资低风险城市，均衡土储布局并且减少高溢价拿地；二是从产品端把控风险，明晰产品定位，提升产品质量，打造畅销项目；三是从销售端加强营销，针对去化慢的项目或者现房，需加大宣传力度，丰富营销举措，尽快消化库存以打通资金链；四是从运营端管控交付节奏，提高项目质量，加快竣工及时结转，在疫情当下更需妥当安排项目进程。
排版 / CICI
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