导 读
30个热点三四线城市中，大多数城市的潜在库存较低，处于可控范围，但仍有少数城市风险较高。
◎ 作者 / 马千里、周奇
在优质土地大量入市的刺激下，绍兴、常州、徐州等热点三四线城市土地市场热度近来不断上升。据CRIC机构反馈重点城市土地竞拍信息，无锡、常州、金华等城市均有地块吸引数十家房企参拍地块，部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象，这些三线城市俨然是规模房企布局的热点。
然而，多数三四线城市2019年商品房成交规模下滑，库存压力重现，当前拿地未来可能面临较大的去化压力。那么，在这些热点三四线城市中是否也存在同样的现象？当下拿地是否安全？接下来，本文将以30个三四线城市为样本，结合2017年~2019年土地成交情况和商品房成交情况来分析热点三四线城市的潜在库存情况，为房企在这些城市拿地提供参考。
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热点三四线近年来供求关系较均衡
当前潜在库存仍处于较低水平
从地理位置来看，作为样本的30个三四线城市，主要集中于长三角和珠三角区域，除此之外，还包括洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线城市。这些城市中，9成以上的城市近三年商品房成交规模均值超过了300万平方米，有一定的需求支撑。
在需求支撑下，这30城的市场供求关系的健康程度并不弱于一二线城市。联系近三年土地成交规模和商品房成交规模的供求趋势来看，虽然30城与一二线的供求比均呈现上升趋势，但30城的涨幅相对较为缓慢，市场上供求关系仍处于一个较为健康的水平，库存压力虽有上涨但仍处于较低水平。而一二线城市为了稳定房价和城市建设需要，近两年明显加大了土地供应，同时又由于调控政策相对更加严格，导致购房需求被积压，近两年商品房成交规模多出现回落趋势，导致供应端压力逐年增加。
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多数城市潜在库存较低
徐州、盐城供地规模明显过量
分城市来看。通过分析这30个城市近三年成交土地消化周期和土地成交规模，可以看出，大多数城市供求关系较为合理，潜在库存压力较小，不过还是有少数城市存在供应明显过量的问题，未来面临库存积压的风险较高。具体来看，这些城市可分为四类：
1）潜在库存处于高位：供地规模明显过量
在30个城市中，徐州、盐城两个城市的土地消化周期明显偏高，特别是徐州，近三年成交土地的消化周期高达8.1年，土地供应明显过量。虽然这两个城市人口基数比较大，有一定的需求支撑，但随着投资购房的减少，本地需求规模基本见顶，即使是商品房成交规模连续三年上涨的徐州，其涨幅也明显回落，未来商品房成交规模大概率会回落；而这两个城市土地供应量又明显偏高，近三年土地成交面积均值均超过了1500万平方米。就此来看，徐州和盐城潜在库存量明显处于高位。
2）潜在库存偏高：土地供应规模处于相对低位，但市场容量更小
这类城市中包括舟山和丽水这样土地供应规模相对较小的城市，近三年土地成交规模虽不及500万平方米，但土地消化周期却基本都在4.5年以上，处于较高水平。对于这类城市，由于人口基数相对较低，加之距离核心城市较远，难以受到核心城市辐射利好，因此市场容量也相对较小，2019年商品房成交规模基本都在250万以下，仅约当年土地成交量的一半。就此来看，这些城市也存在一定的库存风险。而如金华和镇江这样商品房成交规模虽然近年来有所增长但仍处于较低水平，然而其土地供应量都在1000万平方米以上，供地量显著超过商品房成交规模，导致城市潜在库存偏高。
3）潜在库存较低：市场供求关系健康
热点城市中，大部分城市包括近来热度较高的佛山、常州、南通、绍兴等，市场供求关系相对均衡，潜在库存处于较低水平。究其原因，主要是佛山、常州等城市近年来发展不断向好，对人才的吸引力明显提升，持续流入的人口使得当地的购房需求增长动力充足，因此虽然不少城市年均供地规模在1000万平方米左右的高位，但土地消化周期均处于合理水平，未来面临的库存压力也相对较低。
4）库存风险极低：土地供应较为紧缺
这类城市共有7个，分别是无锡、泉州、芜湖、清远、惠州、东莞和中山。除无锡和惠州外，余下5个城市的近三年土地成交规模均值不足500万平方米，对比其商品房成交体量明显偏小。以东莞为例，2017年~2019年三年内商品房成交规模均在650万平方米以上，但东莞近三年土地成交面积均值仅为343万平方米，仅为商品房成交规模的五成左右，土地供应明显紧缺。另一方面，这些城市中多数城市居民购买力相对较强，同时在人才政策利好下，近年来人口增长相对较快，能充分支撑当前的需求规模。综上来看，这些城市的库存风险比较低。值得一提的是，中山主要是由于土地市场招拍挂出让占比较低，大量地块通过三改等方式供应，导致土地消化周期指标“虚低”，实际土地供应要更多。
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盐城、舟山、株洲近期供求关系恶化
进入拿地应慎之又慎
再联系各城市供求关系变动来看。首先，对于潜在库存偏高的城市，大部分城市供求关系并未有实质性的改善，如盐城、柳州、舟山等近期供求压力反而进一步加大，库存风险极有可能再度上升。不过，徐州、镇江等城市虽然前期供求压力较大，但近来土地供应规模有所缩减，且商品房成交规模在2019年呈现上升趋势，市场健康程度明显好转。
而近三年供地紧缺的城市方面，除了东莞和无锡外，其余城市的供地规模并没有显著增加，市场供求关系仍然较为紧张。并且，即使是2019年供地规模有所回升的东莞和无锡，由于商品房成交规模仍显著高于土地供应量，当前市场供求关系并未能有太大的改善。进入这些城市拿地，仍大概率会面临更加激烈的竞争，拿地成本可能会进一步攀升。
对于库存风险处于低位的城市，最值得关注的城市，当属佛山、南通、绍兴这样供地规模和商品房成交规模一直比较匹配的城市，市场健康程度最高，进入拿地安全系数较高。另外，珠海、九江、肇庆虽然前期供应压力较大，但近三年商品房成交规模连年上涨，供求关系明显得到改善，未来也可重点关注。值得注意的是，在库存风险处于低位的城市中，滁州、洛阳和株洲商品房成交规模即将见顶或已经见顶回落，如株洲2019年商品房成交规模下降幅度超20%，而土地供应又一直轻微过量，库存风险有较大可能性上升，进入这些城市拿地还需谨慎布局。
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热点三四线中半数拿地机会值得关注
佛山、南通安全系数最高
综上，在选取的30个热点三四线城市中，大多数城市的潜在库存较低，处于可控范围，但仍有少数城市风险较高，具体来看：
半数城市拿地机会值得关注，其中南通、佛山等五市更佳。对于房企来说， 一方面，这些城市除了受临近的核心城市需求溢出利好外，自身吸引力也在不断提升，流入人口明显增加，后续市场需求有保障；另一方面，市场供求关系良好，潜在库存压力小，同时供地规模也不低，拿地机会较多，可择机避免高成本拿地风险。对于这类城市，房企可重点关注后续拿地机会。其中常州2019年供地规模虽显著增加，但考虑到商品房成交规模亦快速攀高，且整体来看近三年一二级市场规模仍处于供求平衡的范围，未来拿地机会亦值得关注。
此外部分前期库存压力较高，但市场规模较大，且近期有所改善的城市也值得关注，以库存压力较大的徐州为例，近三年来的供求关系在逐步改善，考虑到徐州市场容量较高，未来仍可适当把握这类城市拿地机会。
风险特征明显，需审慎拿地的城市方面，主要可分为三类：
1，谨慎布局城市：衢州、滁州、台州等5市
此类城市近期供求关系恶化，土地成交量快速攀升，需警惕部分板块新增商品房供应激增、去化速度下降的风险。
2.竞争压力过高城市：无锡、泉州、芜湖等7市
这些城市土地供应过于紧缺，但同样需要警惕竞争压力过高的风险。由于土地供应较少，商品房周转速度快，房企布局意愿也十分强烈。如果后续供应规模仍然维持在低位，拿地时竞争会比较激烈，高成本拿地风险不容忽视。需要指出的是，在土地市场相对不透明、招拍挂成交占比较低的中山，企业拿地时更应审慎。
3.不建议进入城市：盐城、舟山、柳州
此类城市由于土地供应量太大、市场难以消化导致潜在库存风险较高，且近期潜在库存压力进一步攀高。其中舟山市场需求规模较小，拿地布局更需慎之又慎。
排版丨CICI
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