2019·融创中国
● 核心观点
2019年，融创销售额达到5562.1亿元，同比增长20.7%，稳居行业第四位；公司拥有较好的盈利能力，营业收入突破1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利润达到414.1亿元，同比增长33%；净利润达到281.6亿元，同比增长61.4%。在销售和收入均呈现高增长的情况下，公司积极发挥收并购优势在一二线城市获取大量土储，为公司带来优质资源。截至报告期，总货值达到3.07万亿元。
一、销售金额迫近行业前三，收入增长可期
2019年，融创在优质的可售资源以及良好口碑的支持下，实现了销售业绩的稳定增长，全年实现销售金额5562.1亿元，同比增长20.7%，稳居行业第四位。在城市深耕的战略引导下，公司在越来越多的核心城市市占率不断提升。2019年，融创在43个城市的销售金额排名进入到当地市场前十，相比2018年增加6个城市，其中有3个城市的销售额超过300亿元，17个城市的销售额超过100亿元。根据亿翰智库所发布的《中国典型房企销售业绩TOP200》，自2017年融创销售额超越保利之后，销售排名便稳居在行业第四位，除此之外，随着时间的推进，公司销售额与恒大的差距也在不断缩小。我们认为，在公司重视规模增长的情况下，未来销售额有望实现持续性的增长，并不断迫近行业前三的位置。
在销售保持高速增长的情况下，公司实现了收入和利润的双增。其中，融创实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%。物业销售是公司主要的收入来源，来自文旅城建设及运营、物业管理及其他的合计收入占比为5.8%，相比2018年提升0.2个百分点。未来随着公司销售额的不断提升，收入增长可期。公司同样展现了较强的盈利能力，实现毛利润414.1亿元，同比增长33%；净利润达到281.6亿元，同比增长61.4%。净利润率达16.6%，相比2018年的14%提升2.6个百分点。我们认为公司能保持较强的盈利能力主要原因是融创擅长运用收并购方式拿地，土地成本较低，从而带来充足的利润空间。
二、充分发挥收并购拿地优势，报告期总货值超3万亿
2019年，融创继续发挥周期把握能力以及收并购的优势，加强对外合作，进一步巩固公司的土地储备优势。截至到年底，公司拥有总土地储备2.34亿平米，权益土地储备1.5亿平米。截至到报告期，公司拥有土地储备2.39亿平米，总货值达到3.07万亿元，其中超过60%通过收并购方式获取，有82%位于一二线城市，平均土地成本为4306元/平米，相比2019年销售均价14528元/平米的比例为0.3。根据2019年的销售面积来算，融创土地储备总量可以满足公司未来5-6年的消耗，和当前大多数房企2-3年的存续比来说，融创的货量储备是充沛的，充足高质量的土地储备将有力支持公司未来的销售增长和长期稳健的发展。
相比招拍挂，融创利用收并购获取的土地楼面价相对较低，这也是融创所拥有的地价优势。这种优势也直接附能融创的投资布局，融创能突破土地供应的刚性限制，使公司持续聚焦一二线城市，并以相对低价获取大量优质土地。
我们认为，不同于招拍挂，收并购能力是融创的一项自我强化能力。这种能力需要依靠企业敏锐的市场嗅觉和极强的执行力，更需要依赖公司背景、规模实力，需要强力的尽调、风险勘误能力，具有成功上的偶然性，但更多是必然性。尤其是当公司在收并购市场成功的案例不断增加之后，在市场上形成良好的口碑，公司就会被更多资产出让方所考虑，从而达到双方获利的结局。经过时间的检验，通过历史证明，融创有办法克服收并购的隐性风险，保持公司的可持续发展。在一定程度上，我们认为公司通过这种方式解决了持续发展的问题，通过收并购获取了一系列的优质低价土地，而这些土地在有限的时间内也将为公司带来充足的利润。
三、强劲融资力带来资金优势，资本结构持续改善
2019年，融创中国扣除预收账款后的资产负债率为63.1%，仍处于行业较低位置，同时公司拥有货币资金1257亿元，为公司债务偿还提供了大量的资金储备。
在融资方面，2019年公司对外发行多期优先票据，带来了大量的融资流入，融资业务的现金流入净额达到363.9亿元。进入到2020年，公司成功发行于2025年到期的5.4亿美元6.5%的优先票据，极强的融资力给公司带来足够的抗风险能力，并在未来支撑公司业绩的增长。
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