2019年，世联行(002285,股吧)其全年实现营业收入66.59亿元，同比下降11.61%；归属于上市公司股东的净利润为8260.57万元，同比大幅下降80.13%
《投资时报》研究员 卓玛
伴随着房地产行业分工的专业化与精细化，房地产综合服务企业在房地产行业中的地位日益凸显，策划代理行业内外竞争也日趋激烈，企业分化严重，大量小型策划代理企业被淘汰。
而随着互联网技术的不断发展，房地产综合服务企业服务模式也在实现转型升级，逐渐从同质化的中介服务向差异化服务发展。在这一过程中，房地产行业上市公司纷纷通过兼并重组提升公司规模，巩固领先地位。
3月13日傍晚，深圳世联行集团股份有限公司（下称世联行，002285.SZ）公布发行股份及支付现金购买同策房产咨询股份有限公司（下称同策咨询），并募集配套资金暨关联交易预案的最新进展公告，表示截至公告披露日，本次交易所涉及的审计、评估等工作尚未完成，尽职调查等工作仍在开展中。这也是世联行针对本次交易第三次发布进展公告。
据悉，世联行和同策咨询是中国房地产策划代理行业中的头部企业，近年来却都因房地产市场行情转冷而面临业绩下滑的窘境，这与传统代理业务市场萎缩有关。据世联行3月12日发布的2019年度业绩快报显示，其全年实现营业收入66.59亿元，同比下降11.61%；归属于上市公司股东的净利润为8260.57万元，同比大幅下降80.13%。
目前贝壳找房等企业占据流量入口，利用渠道分食新房市场，威胁传统代理商的地位，这就倒逼世联行和同策咨询这样的传统代理企业加强合作，布局新房销售和渠道一体化，只是实际情况如何尚未有定数。
截至3月13日，世联行股价收于3.06元/股，较2019年4月创下的近一年6.66元/股高点，下挫54%。
抱团取暖？
3月13日傍晚，世联行公布了购买资产并募集配套资金暨关联交易预案的最新进展公告。具体来看，2019年12月13日，世联行用17条相关公告发布了《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，表示拟以发行股份及支付现金方式购买剥离养老和资产运营等业务、资产、负债的同策咨询81.02%股权。
同时，拟向不超过10名（含10名）特定投资者以非公开发行股份方式募集配套资金，募集资金预计不超过本次交易价格的100%，且发行股份的数量不超过公司本次交易前总股本的20%，募集资金拟用于支付本次交易的现金对价、相关中介机构费用、投入标的资产在建项目建设、补充上市公司和标的资产流动资金等。
公告显示，交易完成后，同策咨询将成为世联行的控股子公司，世联行的规模及业务管理体系将进一步扩大。
针对此次交易，世联行并未透露具体金额，仅表示募集资金的具体用途及金额将在重组报告书中予以披露。最新进展公告显示，截至公告披露日，本次交易所涉及的审计、评估等工作尚未完成，尽职调查等工作仍在开展中。
事实上，这已经不是世联行第一次和同策咨询建立交易了。
2019年8月，世联行与58同城旗下主营58金融的五八有限公司（58金融是互联网金融服务平台，下称58同城）、同策咨询签署协议，拟以自有资金2.04亿元认缴上海更赢信息技术有限公司（下称上海更赢）新增注册资本2.04亿元，增资完成后，世联行持有上海更赢40%股权，58同城和同策咨询分别持有余下的各30%股权。
相关公告显示，上海更赢由58同城和同策咨询成立于2018年8月17日，注册资本3亿元。在世联行增资前，同策咨询在上海更赢的持股比例为51%，58同城为49%。
而在稍后的9月3日，世联行进一步与上海更赢签署《战略合作框架协议》，双方利用各自资源为对方委托的项目提供服务，预计2019年9月至2020年4月交易金额不超过35亿元。
世联行近三年部分业绩情况（单位：亿元）
数据来源：Wind
业绩连降两年
公开资料显示，世联行的前身是深圳世联地产顾问股份有限公司（下称世联地产），由陈劲松于1993年成立于广东省深圳市。2009年，世联地产登陆深圳证券交易所上市，2013年12月公司更名为深圳世联行地产顾问股份有限公司。2019年5月进一步变更名称为深圳世联行集团股份有限公司，主营房地产咨询、房地产代理、房地产经纪与物业管理。
自上市后，世联行的业绩一度维持高速增长，营业总收入从2009年的7.38亿元增长至2017年的82.12亿元，同期归属母公司股东的净利润也从1.51亿元增长至10.04亿元。
不过进入2018年，随着房地产调控和金融去杠杆等政策的不断深入，市场迅速转冷，世联行当年的营业收入和归母净利润双降，营业收入同比下降8.26%至75.34亿元，归母净利润更是同比大幅缩水58.59%至4.16亿元。
目前，世联行的业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。其中交易服务板块是世联行的主要收入来源，据2018年年报显示，交易服务板块实现收入52.87亿元，占公司总收入的70.62%，但增长率同比下降18.63%，是2018年业绩下降的主要原因。
到了2019年，世联行的业绩进一步下降。据3月12日发布的2019年度业绩快报显示，世联行实现营业收入66.59亿元，同比下降11.61%，归母公司净利润为8260.57万元，同比大幅下降80.13%。
对于业绩下降，世联行将之解释为交易服务和金融服务业务受政策调控和市场波动等因素影响，收入同比下降，影响当期利润；不过资产运营和资产管理板块运营效率提升，营业收入均持续增长。
糟糕的业绩表现也影响了股东的持股信心。2019年10月，世联行第二大股东，持股9.96%的北京华居天下网络技术有限公司（下称华居天下）表示出于“自身资金需求”，拟减持不超过1.23亿股，即不超过公司总股本的6%。截至2月14日，华居天下已合计减持2042.96万股，占公司总股本的1%。
世联行近一年股价走势（单位：元）
数据来源：Wind
传统代理商业务遭遇威胁
相比于世联行，同策咨询的境遇也不轻松。
同策咨询同样是老牌房地产服务企业之一，由孙益功于1998年成立于上海，主营房地产综合服务，其中新房营销代理服务是其主要业务收入来源。
2010年前后，同策咨询开启首次IPO，但遭遇地产调控，与此密切相关的咨询代理业务有其不确定性，未能成功上市。2015年12月21日，同策咨询再次向证监会报送IPO申报稿，在排队三年多后，于2019年10月25日被监管部门终止IPO审核。
从此前IPO申报稿披露的经营业绩看，同策咨询在2012年、2013年、2014年及2015年1—6月，分别实现营业收入6.91亿元、8.65亿元、8.89亿元和3.80亿元，同时归母净利润分别为1.15亿元、1.39亿元、0.81亿元和-0.08亿元，业绩并不理想。
业内分析人士认为，同策咨询或想借助此次与世联行的重组，“圆梦IPO”，曲线走进资本市场。
事实上，随着行业格局发展变化，世联行也不得不加紧布局。
一直以来，新房领域都以代理公司为主，收入主要来源于项目策划和拓客。但随着互联网的崛起，消费者获取房源的主流途径逐渐转移至线上，贝壳找房等企业因其占据流量入口，在利用渠道分食新房市场后，在新房渠道领域占据主导地位，对传统代理商的业务造成威胁。
世联行曾在此前的致投资者报告中表示，在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%—4%佣金计算，市场容量为1500亿元—2000亿元；而传统代理市场中，代理佣金仅0.7%—0.8%，市场容量仅为400亿元—500亿元。
分析人士认为，世联行和同策咨询的联合是房地产市场转冷以后传统代理商的自救行为。不过实际效果如何，只能等待时间的检验。
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