导 读
2018年前2月房地产行业成绩表出炉。
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
上午，国家统计局公布了2019年前2月全国房地产行业的各项数据：商品房销售面积同比下降3.6%，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。
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前2月销售面积同比跌入负增长,延续去年以来下行调整走势
2019年1-2月，全国商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。以此来看，自去年下半年以来全国市场成交热度持续变冷、行业下行调整的趋势依然延续。前2月重点城市的新盘项目开盘去化情况也足以说明市场真实情况，虽然各房企采用少量推盘、以价换量等营销策略，但成交表现依旧不佳，认筹不足以致开盘去化率降至30%，甚至个位数。两相印证之下，销售回落也在市场普遍预期之中。
从销售区域来看，中部小幅下滑、西部地区依旧增长，成为支撑当前行业销售的主力军，主要是中西部地区由于此前市场升温较慢，故尚存补涨行情，同比增长2.2%，但增速有4.7个百分点的回落，未来增速预计也难以保持；而份额较大的东部地区由于政策相对严苛，调控时间长叠加需求透支，同比降幅最大，达9.7%，降幅扩大4.7个百分点。
我们预计在短期内，市场下行趋势仍将惯性延续。其中，一、二线城市在政策趋缓下成交量基本保持稳定，或者略有回升；受市场购买力透支、棚改开工量高位回调等多方面因素影响，三四线城市依旧面临较大的调整压力。
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房地产开发投资增速同比增12%，唯一增幅逆市提升指标
2019年1-2月，全国房地产开发投资额为12090亿元，较2018年同期增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，中部、西部地区投资增速均明显回升，尤其是西部地区房地产投资同比增长16.8%，增速提高7.9个百分点。
鉴于去年同期房地产投资基数并不低，且新开工和土地购置等多项相关指标降幅显著，我们认为投资增速逆市上行主要源于房企为抢跑业绩加紧施工所致。2019年1-2月份房地产开发企业房屋施工面积67.5亿平方米，同比增长6.8%，增速提高1.6个百分点，为开发投资额的增长贡献了巨大比重，因而带动了开发投资额增速的强劲上升。
鉴于房地产销售持续不振，商品房销售面积现已步入负增长区间，在售项目去化率下降、销售周期拉长等一系列负反馈效应将显著抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道。
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新开工面积同比增6%而土地购置面积锐减34.1%，快开工与缓投资格局依旧
从新开工面积增长来看，房企仍普遍积极，2019年1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，较2018年全年增速回落11.2个百分点。侧面映证房地产投资增速逆市上行仅是房企加快施工进度以备供应抢跑的短期效应，实难延续较长的时间周期。
鉴于市场下行压力不断积聚，商品房销售面积、土地购置面积双双步入负增长区间，将显著抑制企业新开工意愿，短期内新开工面积仍将延续下行通道，年内不排除步入负增长区间的可能性。
从土地购置面积来看，房企拿地意愿断崖式直降，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。2018年下半年以来，土拍市场持续转冷，企业拿地态度普遍谨慎，底价成交、流拍已成市场常态。加之1-2月份正值年初，一方面是供应端相对匮乏，另一方面也是房企受资金偏紧和销售预期转差影响投资意愿，所以土地购置面积增速的下降在预期之中。
预计2019年土拍市场难言实质性好转，土地价格犹存一定的下降空间，年内有望迎来较佳的拿地窗口期。联系到春节后苏州、福州等部分城市土拍市场回暖，核心一、二线城市市场前景长期看好，房企可择机在核心一、二线城市拿地补库存，助推企业业绩有质量增长。
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住宅待售面积增加117万平方米，库存恐将开启上升通道
值得关注的是，商品房待售面积继续减少，但住宅待售面积增加117万平方米。整体来看，2月末商品房待售面积比2018年末仅减少162万平方米，可以说减势逐渐衰弱。尤其是住宅待售面积已然开始上升，需要警惕的在于，随着商品房市场成交热度的持续萎缩，全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。未来若成交依旧无力回升，由于过去两三年大量开发用地转化为商品房进入新增供应，城市商品房库存尤其是住宅库存还将加速上升。
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综上，2019年房地产行业开局不佳，销售、新开工、土地购置等皆降，但房地产投资仍具韧性，加快施工进度以备供应抢跑乃是重要因素。展望未来，2019年将是过去十年调整压力最大的上半年，但也有否极泰来的机会，信贷环境的逐步改善叠加地方调控放松预期，部分城市已然出台刺激购房措施。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断：
一是今年上半年销售规模仍将保持低位，增速下行调整，但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌；
二是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显著抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道;
三是土地购置面积增速将低位回升，下行行情下房企普遍调整拿地策略，均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调;
四是随着市场成交热度持续萎缩，全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。
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